Как изменить целевое назначение земельного участка

1 случай. Изменение целевого назначения участка

В большинстве случаев, когда субъекты прав на землю сталкиваются с необходимостью изменения целевого назначения земельных участков, процесс регулируется Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780.

Вид целевого назначения участка напрямую зависит от оценочной зоны налогообложения, в которой находится земельный участок:

1. Общественно-деловая зона
2. Жилая многоквартирная зона
3. Жилая усадебная зона
4. Производственная зона
5. Рекреационная зона

Виды целевых назначений участков согласно приложения 4 Налогового Кодекса РБ можно разделить на:

1. Земельные участки для размещения объектов административного, финансового назначения, розничной торговли, гостиничного назначения, общественного питания, здравоохранения и по предоставлению социальных услуг, образования и воспитания, научного назначения и научного обслуживания, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, культурно-просветительного и зрелищного назначения, бытового обслуживания населения, по оказанию посреднических и туристических услуг, автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, автомобильных рынков, игорных заведений, автостоянок и гаражей, за исключением предоставленных организациям, осуществляющим хранение транспортных средств физических лиц, гаражным кооперативам, кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок
2. Земельные участки для размещения объектов многоквартирной жилой застройки, включая общежития
3. Земельные участки для размещения объектов усадебной жилой застройки (строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов), земельные участки организаций, осуществляющих хранение транспортных средств физических лиц, гаражных кооперативов, кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, физических лиц для строительства (установки) и обслуживания гаражей, ведения коллективного садоводства, дачного строительства и огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а также для служебных земельных наделов, предоставленных гражданам районными исполнительными и распорядительными органами из земель запаса и земель лесного фонда
4. Земельные участки для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, оптовой торговли, материально-технического и продовольственного снабжения, заготовок и сбыта продукции, коммунального хозяйства, по ремонту и обслуживанию автомобилей
5. Земельные участки для размещения объектов природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения

2 случай Изменение целевого назначения участка, которое влечет изменение категории и вида земельного участка

Если изменение влечет перевод земель из одних категорий и видов в другие, то такая процедура регулируется Положением о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Земли можно разделить на следующие виды и категории.

Кто принимает решение о изменении целевого назначения зем. участка

Во всех случаях решения об изменении целевого назначения земельных участков их вида и категории принимаются:

• Местными исполнительными комитетами - в границах соответствующих административно-территориальных единиц (решение о изменении категории и вида принимает только исполком)
• Администрациями свободных экономических зон - в границах данных зон
• Государственным учреждением "Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень" - в границах индустриального парка.

Необходимо выделить отдельно случаи изменения целевого назначения сельскохозяйственных и земель лесного фонда (лесов первой группы). Согласно статье 38 кодекса о земле РБ решения о переводе таких земель в другие категории могут приниматься областными исполнительными комитетами только при условии согласования с Президентом Республики Беларусь места размещения таких земельных участков, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

С чего начать процедуру изменения

Для изменения целевого назначения, категории и вида земельного участка необходимо подать заявление в соответствующий орган, который уполномочен принимать решение. Далее более подробно опишем случай с изменением только целевого назначения зем. участка, так как он встречается намного чаще. В этом случае в заявлении указываются:

• кадастровый номер земельного участка;
• местоположение (адрес) земельного участка;
• сведения о наличии либо отсутствии расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости;
• целевое назначение предоставленного земельного участка;
• намечаемое целевое назначение земельного участка.

К заявлению прилагаются:

• копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, без нотариального засвидетельствования или копия документа, содержащего идентификационные сведения о гражданине <*>;
• копии документов, удостоверяющих права на земельный участок и капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на этом участке, либо выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок и капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на этом участке; (в ред. постановления Совмина от 25.05.2018 N 398)
• копии технических паспортов на капитальные строения (здания, сооружения) или ведомостей технических характеристик на капитальные строения (здания, сооружения); (в ред. постановления Совмина от 25.05.2018 N 398)
• обоснование для изменения целевого назначения земельного участка, в том числе финансово-экономическое;
• разработанная в установленном порядке проектная документация на объект строительства, реконструкции (при наличии);
• акт приемки объекта в эксплуатацию или решение местного исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке; (абзац введен постановлением Совмина от 25.05.2018 N 398)

   
• сведения об источниках финансирования, если дальнейшее использование земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности;
• письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, а в случае отсутствия такого согласия - копия постановления суда об изменении целевого назначения земельного участка;
• документы, подтверждающие полномочия представителей (в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица).

Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности.

В заявлении также указываются:

• Планируемые параметры и технические характеристики объектов, планируемых к возведению (этажность, площадь и другое), и инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение таких объектов).

Процесс принятия решения о изменении целевого назначения

Согласно Положение о порядке изменения целевого назначения земельных участков можно выделить следующие этапы процедуры с временными рамками:

• Рассмотрение заявления в соответствующем органе, занимает 5 дней.
• Подготовка и внесение на рассмотрение исполкома (или другого органа) проект решения об изменении целевого назначения земельного участка. Данная процедура занимает 5 дней.
• Конечное решение об изменении целевого назначения земельного участка принимается местным исполнительным комитетом в течение 5 рабочих дней со дня получения им соответствующего проекта решения.
• Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, решение об изменении целевого назначения принимается одновременно с решением о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта в порядке, установленном Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов.

   
• В течение двух месяцев со дня принятия решения об изменении целевого назначения земельного участка заинтересованное лицо должно обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, за государственной регистрацией изменения земельного участка на основании изменения его целевого назначения. При невыполнении данного требования решение об изменении целевого назначения считается утратившим силу.

При принятии решения об отказе в изменении целевого назначения земельного участка местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны или администрация индустриального парка в течение 3 рабочих дней после принятия такого решения сообщает об этом заинтересованному лицу с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству.

Почему исполком (другой уполномоченный орган) может отказать

Согласно земельном кодексу РБ, не допускается изменение целевого назначения:

• земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства;
• земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения восьми лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках;
• несоответствие размера земельного участка установленным нормам целефого использования (например, размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, от 0,1 до 0,15 гектара);
• размещение объектов должно соответствовать санитарным, градостроительным и противопожарным нормам, которые должны соблюдаться, в том числе из соображений безопасности населения. Как пример, в массиве индивидуальной жилой застройки, запрещено размещение промышленных производств;
• другие ограничения, связанные с градостроительными регламентами, природоохранными и другими требованиями законодательства.

Что если не изменить назначение участка

Налоговые платежи за землю напрямую зависят от того, что на земельном участке расположено. Если это торговый объект, то это одна цена, если производство совсем другая. Использование участка не по назначению ведет к нарушению налогового законодательства.

Использование земельного участка не по целевому назначению является административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф.

Нецелевое использование может повлечь применение и других санкций. Так, ст.ст. 60, 62-64 КоЗ устанавливают возможность изъятия земельного участка в случае его использования не по целевому назначению.

Очень важный момент и предложение для клиентов компании ЭНЭКА!

Для определения необходимости смены целевого назначения земельного участка, а также подготовки документов к процедуре изменения целевого назначения участка, ЭНЭКА предлагает:

• В случае нахождения на участке строящегося или уже построенного объекта осуществить выезд на площадку/предприятие технических специалистов с целью определения возможности изменения целевого назначения участка в соответствии с нормами РБ;
• Анализ существующего положения, изучение документации, с рекомендациями о возможных вариантах изменения целевого назначения участка и необходимой документации для проведения административной процедуры;
• Разработка финансово-экономического обоснования реализации проекта (при необходимости); Стоит отметить, что объем и содержание ФЭО определяется в зависимости от каждого конкретного случая и исходных данных у Заказчика. Это может быть, как укрупненный анализ экономической и социальной привлекательности проекта на основании имеющихся у Заказчика проработок, так и детальная проработка эскизного проекта, обоснования инвестиций и бизнес-плана;
• Формирование всей необходимой документации и сопровождение Заказчика по всем вопросам для успешного прохождения административной процедуры по изменению целевого назначения земельного участка.

Компания «ЭНЭКА» осуществляет бизнес-проектирование. АСКУЭ в Минске.